33歳サラリーマン中古マンションを買う
中古マンションを購入しました。
念願の持ち家をゲット。中古ですけど、築７年の築浅物件、快速停車駅徒歩５分で、個人的には、かなり理想に近い条件で持ち家をゲットできました。
備忘録として、今回の中古マンションの購入に至るまでの個人的な考えを整理してみました。(あくまで個人的)
賃貸か、持ち家か？ 資産として家が欲しかった。
まず、持ち家の購入を検討した動機について簡単に書きます。
単純明快な答えだと思いますが、“老後の備え”のためです。ローンを背負うことが足枷になるという意見もありますが、老後の備えとして、自分の資産として持ち家を保有しておきたかった。
そう、どうしても毎月、家主に家賃を支払うことが資産の消費であって、たとえローンの返済期間が35年と長く設定したとしても、家賃にお金を消費するぐらいならば、資産として残るように借金する方が良いと考えました。
そして、持ち家を持てば、“売る”選択肢も増える。転勤かなんかで、もし引っ越しが必要になってしまったとしても、住まなくなった家を“売る”こともできる。もしローンの返済が難しくなったとしても売ることができる。また35年の返済期間も、早期に返済し、どんどん将来の返済額を少なくすることもできる。賃貸からなるべく早いうちに持ち家を持っておくことで、これからの選択肢を増やし、リスクを下げることができる、って考えに至りました。
ということで、ここ２年ぐらいは早く家を買うために、消費を抑えコツコツとお金を貯めていました。
戸建てか、マンションか？妻の意見を尊重してマンションに。
戸建てへの憧れもないわけではなかったです。例えば、庭のある家だったら、娘と庭で遊んだり、夏になったらプールで遊ばせたり、と楽しいだろうな、、、と妄想に近い将来像がよぎらなかったわけではありません。
ただ妻との会話の中で、戸建ての選択肢が消えました。妻の戸建てへのイメージは“広くて怖い”。だから絶対に嫌ということで、物件選びの最初から戸建ては選択肢に挙がらなかったわけです。戸建ての方が広い分、不審者の侵入の可能性がマンションよりは高い。(実際はほとんどないのでしょうけどね。) 絶対に嫌だという意見の前に、妄想に近い憧れ程度の意見ではとても戦えないですからね。
実際、僕にも強く戸建てが良いという意見はない。むしろマンションの方が利便性の面で良いと思っていましたね。先に書いたように、何かあれば持ち家を売るという選択肢を持っておきたかったので、売れる家である条件が必要。売れる条件というと、やっぱり持ち家よりもマンションの方が有利だろうと思いました。戸建てを買いたいと思う人ならば、新築が良いっていう人が多いやろうしね。
それに、妻も私も実家がマンションだったので、戸建てに住むイメージが持てないってのも大きな理由かもしれません。友達の中には、どうせ家を買うなら、戸建てだろうという人もいたのですが、そういう意見の人は実家が持ち家の方が多かった印象でした。やっぱり物件選びは、育った環境に影響を受けるんでしょうね。戸建てが怖いという意見も少ないだろうしね。
拘った点：南向きと駅近の２点。
じゃあマンションを買うことに決めて、物件選びにこだわった点を整理します。
まず、新築か中古かという点について、これは正直、どっちでも良かった。住んでいる地域も郊外なので、なかなか新しい分譲マンションが建つことも少ないので、ちょっと新築マンションだけでスクリーニングしても希望の地域に選択肢がなかったので、築年数を10年以内で探したのが実情でした。
そこで物件選びをするうえで検討した条件の優先順位が、①南向き、②駅近、③学習環境、④通勤、⑤間取りの５点の順で評価しましたね。将来、住めなくなったときに売れるためには、これらの条件の優先順位は①南向き＞②駅近＞＞③学習環境＞＞＞＞＞④通勤時間＞⑤部屋の広さぐらいの重みづけでした。
この重みづけについては、僕たちが仲介業者と話をしていた時に、隣の部屋で住み替えを相談しに来ていたのが50代後半ぐらいの中年夫婦の意見がめっちゃ参考になりました。正直、最初の仲介業者に相談に行ったときの収穫は、言い方は悪いですけど彼らの意見を盗み聞きできたことにありますね。
彼らの話から気づいたことが３点。
まず1つ目は、マンションを売ることになったら、そのターゲットは住み替えを希望する40代～50代もターゲットになる可能性が高い。自分に急な転勤などの大きな変化がなければ、購入した家にはせっかくだから長く住みたい。転勤がなければ、売りたいと思う時期は恐らく娘が一人暮らしを始める頃になるだろう。築10年ぐらいの家を購入するとして、築30年ぐらいの中古物件を売ることになる。
40代～50代の方にすれば築年数に対するハードルが下がるだけでなく、子供が独り立ちしている人が多いだろうから、部屋は大きすぎない方が実は売れやすいのではということで、部屋の大きさ優先度が下がりましたね。また、駅が近くて生活しやすい場所という点は依然として高いですよね。
２つ目は、現在南向きではない部屋に住んでいる人が南向きの部屋に住むためには、住み替えるしかない、という点。住み替えたいなぁと思う動機として、“南向きの家に住みたい”という動機があった、ということです。ここで、どうして南向きの部屋になるのだろうかと考えたとき、当たり前のことですが、南向きという条件が間違いなく今よりもいい条件に後で彼らが住んで行くにつれて徐々に優先順位が上がった条件ということですね。
例えば、収納が少ないとか、駅から遠いとか、って実はハードルの大小はありますが、解決策を検討することができるんです。駅から遠いのであれば車や自転車を買うことで解決する可能性がありますからね。しかし、東向きのベランダを南向きに変えることはできず、解決策は買い替えるしかないですからね。
こうして、南向きの間取りの優先順位が最優先事項になりました。その次は、駅近であること、これは僕らが車を買わなくても良い生活をしたいから。自分たちの都合を考えるよりも子供のことを考えると、通勤時間よりも学習環境の優先順位がずっと高い。新しいマンションから通える範囲で転職するかもしれないし、今の職場を優先して物件を選ぶと後悔するだろうしね。
そして、部屋のサイズは小さくても良い、ぐらいで考えましたね。寝れるところがあって、妻のためにキッチンとリビングが広ければそれでいい。僕には少し広い机を置いてもらえればそれでいい。
ということで①、②、③を考慮してスクリーニングすると、すぐに希望の物件が定まりましたね。優先順位がはっきりしていたこともあって、複数の物件を比べることはしませんでした。より築浅の東向きのマンションと、南向きのマンションを比べて、やっぱり南向きが良いよねって確認しただけでした。
資金計画：反省・・・頭金の目標設定500万円は甘かった。
ということで買いたい物件はすぐに決まったのですが、予算は少しオーバーしてしまいました。
奈良は人口の割には、景観法による規制でなかなか新しいマンションが建てられないこともあって、価格競争が起こっていないんですね。天王寺あたりの１０年未満の中古マンションも結構売りに出ていて、地価の割には価格が安いよなって感じました。
物件を買うことは当然初めてだったので、仲介業者を介した売買で価格交渉ができるのかを探りながら始まりました。最初、4,000万円以上の提示だったのですが、ちょっと割高かもしれないと思っていたのですが、同じエリアでは珍しい築浅物件だったので致し方ないな、と思いながら、どうすれば値段を下げられるかという話を相談に乗ってもらいました。
売主さんが転勤という理由で売り出されていて、移動先でも新しく家を買いたいということでした。きっとなるべく早く不動産を処分したいと思っているはずと考えて、4,000万を切るならば即決します、と強気に出てみたら以外とその条件を飲んでくれました。すべてのケースに当てはまるわけではないけど、部屋の補修(フローリングのWax掛け等)を購入してからやるよ、という話をしたら、200万以上値切ることができましたね。
ローンは3500万円で組みました。今の年収だと銀行はもっと貸せるぜ、と強気な提案があったのですが、返済可能な範囲では今のいっぱいいっぱいですかね。ボーナス払い込み、35年を借りて今の家賃よりも少ない金額にはなりました。
とまぁ、最初頭金として500万円を準備していたのですが、他に細々とした出費があって全然足りなかったですね。手をつけるつもりではなかった貯金を+200万を出して、結局のところ初期経費は700万円になりました。
初期経費として支払った項目はざっと12項目。
・売買契約書印紙代・・・約1万円
・所有権移転登録免許税・・・約3万円
・抵当権設定登録免許税・・・約4万円
・司法書士費用・・・約15万円
・登記費用・・・約6万円
・ローン融資手数料・・・約78万円
・ローン事務手数料・・・約4万円
・火災保険&地震保険・・・約6万円
・固定資産税・・・約16万円
・マンションの管理費・・・約3万円
・仲介手数料・・・約130万
・引越費用・・・約13万円
とまぁだいたい約280万円は物件価格以外のところで消費されてしまうわけですね。物件価格の10%ぐらいしか削ることができなかった。。。ボーナス払いを負担を減らして頭金の準備は1,200万〜1,400万ぐらい準備しておくべきでしたね。
幸せな家族計画はまた一つ前進
ということで、35年の住宅ローン返済生活が始まりました。繰越返済をしない条件で完済できた時には68歳ですか。もうおじいちゃんだなぁ。。。
決して楽な道のりじゃないんやろうけど、それでも自分な思い描く家族計画のピースがまた一つはまった気がしています。幸せな家族計画はまた一つ前進といったところですかね。
まぁそもそも68歳までのんびり返済する気はないし、さっさと返済できるように頑張るしかないな。
アパホテルの社長の元谷芙美子さんがR25のインタビューで話ししていた言葉にモチベーションになりますね。
家を買うとは、地球上に「点」を打つということ。全部が変わるよ！
自分の城を持つのは、腹をくくらないとできない。仕事のエンジンのかかり方も今までとまったく違います。「今の年収の倍、稼いでやるぞ」ってね。
あとは、他人からの見え方も変わる。「あいつ、まだ若いのに家を買ったのか」って信頼を寄せられるようになるわ。
【再掲】アパ社長「みんな“自分がほしいとき”に家を買うから、お金が集まってこないんや」｜新R25 - シゴトも人生も、もっと楽しもう。
